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Copropriété et troubles anormaux du voisinage

Copropriété et troubles anormaux du voisinage

Publié le : 06/01/2022 06 janvier janv. 01 2022
Rédaction

Le caractère collectif de la copropriété donne lieu à des nuisances (bruits, odeurs, événements festifs…), qui peuvent être considérées comme « anormales » si elles deviennent excessives et troublent le voisinage. 
Il convient alors de se poser la question de leur gestion et des solutions possibles pour les faire cesser.

Les troubles anormaux du voisinage

La notion de « troubles anormaux du voisinage » n’est pas prévue par la loi, c’est une création des juges fondée sur le principe que « nul ne peut causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage », c’est-à-dire des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Il n’existe pas de liste exhaustive de ces tumultes. 
Ils peuvent être dus à des bruits liés au comportement des voisins (cris, aboiements répétés d’un chien, musique trop forte, etc.), à des nuisances olfactives (barbecue, odeurs provenant d’un restaurant à proximité…), voire à des nuisances visuelles (décorations de Noël trop lumineuses, construction d’un mur entraînant une perte d’ensoleillement…).

Le trouble anormal du voisinage s’apprécie au cas par cas, en fonction de son caractère permanent ou répétitif, ainsi que de son intensité plus ou moins élevée.
Par exemple, des cris d’un nouveau-né sont considérés comme normaux, alors que des aboiements à répétition peuvent porter atteinte à la tranquillité du voisinage. 

S’il n’est pas nécessaire de démontrer la faute de l’auteur du trouble, il faut toutefois prouver l’existence du désordre (constat d’huissier, procès-verbal dressé par les forces de l’ordre, etc.) qui cause un préjudice à la victime, comme la perte de sommeil en cas de tapage nocturne.

Les recours possibles 

Tous les résidents et les organismes gérant l’immeuble (locataires, bailleurs, copropriétaires et syndic de copropriété) peuvent être à la fois victimes ou auteurs de troubles anormaux de voisinage.

La victime doit tout d’abord réaliser des démarches amiables en adressant, à titre probatoire, une lettre recommandée avec accusé de réception à l’auteur du trouble en lui demandant de cesser tout désordre. 
Il est à rappeler qu’il est obligatoire de réaliser des démarches amiables pour tout litige inférieur à 5 000 €, sous peine d’irrecevabilité de la demande en justice. 

Si le trouble persiste et qu’aucune démarche amiable ne fonctionne, la victime dispose d’un délai de 5 ans pour saisir le juge du Tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble où il réside, afin d’engager la responsabilité extracontractuelle de l’auteur du trouble. 
Le délai court à compter de la date où elle a découvert ou aurait dû découvrir l’existence du trouble. 

Cette action en justice permet de faire cesser le trouble, et d’obtenir, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Si un locataire est l’auteur du trouble, le bailleur de ce dernier peut également être tenu responsable des agissements de son preneur. La victime du trouble peut donc poursuivre à la fois le locataire auteur du trouble et le bailleur, qui pourra à son tour se retourner contre son locataire.

Dès qu’il est averti d’une gêne occasionnée par le preneur, le bailleur doit réaliser des démarches amiables auprès de son locataire fautif. Si le trouble continue, il pourra alors :
  • Soit lui donner congé pour motif légitime et sérieux ;
  • Soit résilier le bail en visant la clause résolutoire de plein droit prévue dans le contrat de bail ;
  • Soit demander la résiliation judiciaire du bail, ainsi que l’expulsion du locataire, en saisissant le juge du Tribunal judiciaire de situation du logement. 
En cas de carence du copropriétaire-bailleur, le syndic de copropriété peut aussi agir envers le locataire fautif en exerçant l’action dite « oblique » de résiliation du bail, dès que ce dernier contrevient au règlement de copropriété et qu’il trouble par ses agissements les autres copropriétaires.

À l’inverse, le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible du logement par le preneur pendant la durée du bail. Ce devoir doit être pleinement exécuté par le propriétaire ; il ne peut pas juste se contenter « d’envoyer trois lettres recommandées aux auteurs des troubles ».

Si un copropriétaire est l’auteur du trouble, il est possible d’engager sa responsabilité sur l’action des troubles anormaux de voisinage. Le nouveau copropriétaire-acquéreur peut aussi être poursuivi pour les tumultes causés par l’ancien copropriétaire dans le cadre de travaux d’aménagement précédant la vente.

Le syndicat des copropriétaires est aussi habilité pour agir en responsabilité sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage contre un copropriétaire fautif. 
Toutefois, ce même syndicat peut également être poursuivi pour les troubles émanant de la copropriété.
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