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Promesse de vente verbale à Challans : peut-elle avoir une valeur juridique ?

Promesse de vente verbale à Challans : peut-elle avoir une valeur juridique ?

Publié le : 28/10/2026 28 octobre oct. 10 2026
Rédaction

La vente d’un bien immobilier fait souvent l’objet d’un compromis ou d’une promesse de vente avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Il arrive pourtant qu’un vendeur et un acquéreur se mettent d’accord oralement sur la vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.

Lorsque l’une des parties revient ensuite sur cet accord, une question se pose : une promesse de vente verbale peut-elle réellement produire des effets juridiques ?

Un accord oral peut parfois produire des effets juridiques. Il faut toutefois distinguer une vente déjà conclue de simples pourparlers ou d’une promesse soumise à des exigences de forme.

Maître Cirier, avocat au barreau de La Roche-sur-Yon, dont le cabinet est implanté aux Sables-d’Olonne, à La Roche-sur-Yon et à Challans, fait le point sur les règles applicables à la promesse de vente verbale.
 
  1. Un accord verbal peut-il suffire à conclure une vente ?

En principe, la vente immobilière est un contrat consensuel : un acte écrit n’est pas toujours une condition de sa formation.

Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties lorsqu’elles sont convenues de la chose et du prix, même si le bien n’a pas été livré ni le prix payé.

De la même manière, l’article 1589 du Code civil précise que la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu’il existe un consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix.

Ainsi, un accord oral sur la vente d’une maison située à Challans et sur son prix peut engager les parties, à condition que leur consentement soit définitif et que les exigences légales applicables soient respectées.

L’accord sur le bien et son prix ne suffit pas si les parties ont subordonné leur engagement à la signature ultérieure d’un acte.

Lorsque les échanges révèlent qu’elles ne souhaitaient être liées qu’après la signature du compromis, il ne s’agit encore que de négociations.
 
  1. Toutes les promesses de vente peuvent-elles être conclues verbalement ?

Il convient de distinguer la promesse synallagmatique de la promesse unilatérale de vente.

La promesse synallagmatique repose sur des engagements réciproques de vendre et d’acheter. Un accord verbal peut en principe la caractériser, sous réserve d’en établir l’existence et la portée.

La situation est différente lorsque seul le propriétaire s’engage à vendre pendant une période déterminée, tandis que le bénéficiaire reste libre d’acheter ou non.

Lorsqu’elle porte sur un immeuble, cette promesse unilatérale de vente est soumise à un formalisme particulier.

L’article 1589-2 du Code civil exige, à peine de nullité, un acte authentique ou un acte sous signature privée enregistré dans les dix jours de l’acceptation de la promesse par son bénéficiaire.

Une simple promesse unilatérale orale de vente immobilière est donc nulle. Cette règle ne s’applique pas de la même manière à la promesse synallagmatique.

Lorsqu’une promesse unilatérale valable a été conclue, sa révocation pendant le délai d’option n’empêche pas la formation de la vente si le bénéficiaire lève l’option (article 1124 du Code civil).
 
  1. Comment prouver une promesse de vente verbale ?

C’est souvent le principal obstacle : la validité d’un accord verbal ne dispense pas d’en apporter la preuve.

L’article 1359 du Code civil impose en principe un écrit pour prouver un acte juridique d’une valeur supérieure au seuil fixé par décret, ce qui est normalement le cas d’une vente immobilière.

Des courriels ou SMS peuvent constituer des écrits ou des commencements de preuve par écrit. Les témoignages et les circonstances de la négociation peuvent les corroborer, dans les conditions des articles 1360 à 1362 du Code civil.

À défaut d’écrit suffisant, les exceptions légales à l’exigence de preuve écrite doivent être caractérisées. Un témoignage seul ne remplace pas systématiquement un écrit.

La distinction est essentielle entre un véritable accord et de simples discussions préparatoires. Une prise de rendez-vous chez le notaire, une discussion sur le prix ou une manifestation d’intérêt ne suffisent pas nécessairement à démontrer qu’une vente était définitivement conclue.

Le juge doit pouvoir établir le bien vendu, son prix et surtout une volonté réciproque de s’engager, et non une simple intention de conclure ultérieurement.
 
  1. Que se passe-t-il si l’une des parties change d’avis ?

Si la vente est valablement formée et prouvée, le revirement d’une partie ne suffit pas à la remettre en cause, sous réserve notamment des conditions suspensives.

L’autre partie peut, selon les circonstances, demander l’exécution de l’engagement ou la réparation du préjudice subi.

Si aucun contrat n’est formé, la vente ne peut être imposée. Une rupture fautive des négociations peut toutefois ouvrir droit à réparation dans les limites de l’article 1112 du Code civil.
 
  1. Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

En matière de vente verbale, l’enjeu est de qualifier précisément les échanges, de vérifier si une vente a été conclue et de réunir des preuves juridiquement recevables.

Il faut conserver immédiatement les courriels, SMS, projets d’actes, échanges avec le notaire et tout document permettant de retracer les discussions.


Si vous êtes confronté à un litige concernant une promesse de vente ou une opération immobilière à Challans, Maître Cirier vous accompagne à Challans, aux Sables-d’Olonne, à La Roche-sur-Yon et dans toute la Vendée afin d’analyser la portée des engagements pris et les recours pouvant être envisagés.
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