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Bail commercial et bail professionnel : Quelles différences ?

Bail commercial et bail professionnel : Quelles différences ?

Publié le : 15/04/2022 15 avril avr. 04 2022
Rédaction

Le contrat de bail encadre les relations et les obligations entre le locataire et le propriétaire des lieux. Or, avant de s’installer dans les locaux, certains professionnels peuvent hésiter à choisir entre le bail commercial et le bail professionnel. En effet, ces deux types de baux disposent d’un régime juridique qui leur est propre, dont il convient d’en connaître les particularités, notamment matière de durée, de droit au renouvellement, de résiliation…

Le cabinet CIRIER Avocats Associés détaille ce mois-ci les différences entre le bail commercial et le bail professionnel.

Le bail commercial

Si le bail commercial conclu verbalement est admis, il est vivement conseillé aux parties de rédiger leur contrat, afin d’apporter un cadre sécurisé dans leurs obligations respectives, en plus de prouver de l’existence du bail.

Par ailleurs, ce type de bail est destiné uniquement aux personnes dont le local est affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle, ou artisanale.

La durée du bail est au minimum de neuf ans, sauf en cas de location saisonnière, ou de bail dérogatoire. 
Les parties peuvent convenir d’un délai plus long par l’insertion d’une clause au contrat, mais en tout état de cause, il ne peut être convenu d’une durée interminée.

Par défaut, le bail commercial est tacitement reconduit au-delà de sa date d’expiration. 
Cependant, la résiliation anticipée du bail est possible pour le locataire, à la fin de chaque période de trois ans, on parle de « congé triennal ». Dans ce cas, il doit adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, ou transmettre sa décision par acte d’huissier, en respectant un délai de préavis de six mois avant le terme initial, ou avant le terme d’une période triennale. 

En outre, le preneur des locaux professionnels dispose d’un droit au renouvellement du bail, s'il a exercé de manière effective et continue son activité professionnelle dans les locaux depuis plus de trois ans. 
Afin d’en bénéficier, le locataire doit informer le bailleur six mois avant l’expiration du contrat qui, s’il l’accepte, peut négocier une modification du prix du loyer. 

En cas de refus de renouvellement, une indemnité d’éviction, dont le montant est calculé sur la valeur marchande du fonds de commerce, est alors due par le bailleur envers le locataire évincé. 
En revanche, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, uniquement s’il justifie de l’un des motifs prévus par le Code de commerce, tels qu’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire comme le non-paiement du loyer.

Concernant la cession du bail, elle est possible puisque le contrat de bail ne peut l’interdire lorsqu’elle est englobée dans la cession du fonds. En revanche, le bailleur peut souhaiter d’encadrer les conditions de cession du bail, notamment en insérant une clause qui prévoit de l’informer de la transaction.

Enfin, les parties fixent librement le montant du loyer, qui est en pratique déterminé sur la valeur locative du bien immobilier, ainsi que ses modalités de paiement et de révision. De plus, elles peuvent prévoir le versement d’un pas-de-porte, c’est-à-dire une somme définitivement versée en une seule fois au bailleur, afin de compenser notamment des hausses de loyers suivant l’évolution de la valeur des locaux.

Le bail professionnel

Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel est inversement impérativement conclu par écrit, que cela soit par un acte sous seing privé, ou par acte authentique, et est principalement utilisé pour les activités non commerciales, les activités de travaux immobiliers, ainsi que les professions libérales réglementées telles que les médecins, les architectes, les experts-comptables… 
Ces catégories de professionnels peuvent néanmoins décider de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux.

Ce bail spécifique est conclu pour une durée minimale de six ans, et il est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier, leur souhait de ne pas renouveler le contrat, en respectant un délai de préavis de six mois avant l’expiration du contrat. 

Le locataire peut céder librement son bail, sauf si une clause du contrat l’interdit, et la résiliation du contrat lui est offerte à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de six mois. 
Le bailleur ne peut quant à lui le résilier qu’à l’échéance du contrat de bail.
En revanche, le locataire ne bénéficie ni d’un droit au renouvellement, ni d’une indemnité d’éviction si le bailleur refuse de renouveler le contrat.

Enfin, les cocontractants déterminent librement les modalités concernant le loyer, telles que le montant, le mode du paiement, l’échéancier… Ils peuvent également décider d’inclure une clause relative à la révision du loyer, qui s’effectue à la date qu’ils ont choisi, ou à défaut de date précise, à celle de l’anniversaire de la conclusion du contrat.

Pour rappel, le montant du loyer d’un bail professionnel est calculé selon l’indice choisi par les parties, soit selon l'indice du coût de la construction (ICC), soit selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
 
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