Immobilier : comprendre le régime de l’indivision

Immobilier : comprendre le régime de l’indivision

Publié le : 03/03/2021 03 mars mars 03 2021

En immobilier, l’indivision est la situation juridique où plusieurs personnes, les indivisaires, sont toutes propriétaires d’un seul et même bien. 
Cette situation peut résulter d’un choix (achat à plusieurs) ou être subie, notamment du fait d’une succession où le bien immobilier du défunt est transmis aux héritiers. 
Le cabinet CIRIER AVOCATS ASSOCIES vous propose un tour d’horizon du régime propre à l’indivision.

Comment gérer un bien en indivision ? 

La prise de décision concernant le bien possédé en indivision va dépendre de la nature des actes envisagés par les indivisaires. 

En effet, on distingue classiquement trois types d’actions sur un bien : 
  • Les actes de disposition : Ce sont ceux qui ont le plus de conséquences sur le bien, puisqu’ils entraînent la transmission des droits détenus sur ce dernier. C’est par exemple la vente de l’immeuble. 
  • Les actes de conservation : Ils permettent de sauvegarder et d’éviter la perte ou la dégradation du bien, avec à titre d’exemple des travaux de réparation urgents, le règlement d’une charge relative au bien, etc.
  • Les actes d’administration : Il s’agit des actes de gestion courante concernant le bien comme la conclusion d’un avenant de prolongation du bail, la réalisation de travaux d’amélioration, etc. 
En matière d’indivision du bien immobilier, l’unanimité des indivisaires est exigée dès lors qu’il s’agit de réaliser des actes de disposition. Pour les actes de conservation, seule la majorité des deux tiers (des quotes-parts) est requise, tandis que les actes d’administration peuvent être pris à l’initiative d’un seul indivisaire.

Comment sont réparties les parts entre indivisaires ? 

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, chaque indivisaire se voit attribuer une quote-part dont l’importance détermine l’étendue de ses droits et obligations, plus particulièrement sur le plan de la prise de décision ou de pourcentage de participation au règlement de certaines dépenses. 

La répartition des quotes-parts varie ensuite en fonction de la situation. 

Pour les indivisions subies, c’est-à-dire celles consécutives à une succession, la quote-part est déterminée en fonction du degré de parenté et du nombre total d’héritiers. 

Lorsque l’indivision est un choix, les quotes-parts sont réparties de manière proportionnelle, sauf à ce qu’un accord entre les indivisaires prévoit un autre mode de répartition.

Comment sortir de l’indivision ? 

La règle propre au régime de l’indivision, fixé par l’article 815 du Code civil, est que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». 

Ce principe implique que toute personne dispose de la liberté de sortir de l’indivision. Toutefois, il existe plusieurs modes de sortie. 

L’indivisaire qui souhaite sortir du régime de l’indivision peut soit céder sa part par rachat à un autre indivisaire ou à un indivisaire étranger, sachant que les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption leur permettant d’acquérir la part en lieu et place de l’indivisaire proposé.

En tout état de cause, lorsqu’une sortie de l’indivision est envisagée, c’est l’occasion pour l’ensemble des indivisaires de provoquer le partage du bien, notamment par la vente de ce dernier et la répartition du prix entre les indivisaires. 

En cas de difficulté ou de blocage à la sortie de l’indivision, les indivisaires ont la faculté de saisir le Tribunal judiciaire compétent, qui pourra prononcer le maintien de l’indivision sur une durée déterminée ou, au contraire, ordonner le partage. 

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