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Le bail commercial et l'indemnité d'éviction

Le bail commercial et l'indemnité d'éviction

Publié le : 25/07/2022 25 juillet juil. 07 2022
Rédaction

Le Code du commerce encadre le bail commercial, contrat qui régit quant à lui les obligations entre le bailleur et le locataire qui exerce une activité commerciale, industrielle, ou artisanale dans le fonds loué. 

Parmi les dispositions prévues par la règlementation, le propriétaire des locaux peut refuser le droit au renouvellement de la convention au preneur lorsque le bail arrive à son terme. Dans ce cas de figure, il doit alors verser une indemnité d’éviction au preneur, afin de réparer le préjudice causé. 

Le cabinet CIRIER Avocats Associés revient ce mois-ci les conditions qui entourent l’indemnité d’éviction, son mode de calcul, ainsi que les recours possibles en cas de litige.

L’indemnité d’éviction et ses conditions 

Le versement d’une indemnité d’éviction s’applique à tous les contrats soumis aux statuts des baux commerciaux. Il n’est donc pas rare que des professionnels libéraux (médecins, experts-comptables, avocats…) préfèrent se soumettre à ce régime juridique, au lieu de celui du bail professionnel.

De plus, le locataire doit satisfaire les trois conditions suivantes au jour de la notification de non-renouvellement du bail commercial, afin de bénéficier de cette prérogative :
  • Avoir la qualité de commerçant ;
  • Être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS), ou au répertoire des métiers et de l’artisanat ;
  • Avoir exploité de manière effective le fonds de commerce au cours des trois dernières années. 
Cependant, des exceptions existent au paiement de cette indemnité, limitativement prévues par le Code de commerce :
  • Si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, comme le non-paiement du loyer et des charges.
  • Si l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, en raison de son état d’insalubrité, ou que son occupation en l’état présente un danger.

Le calcul du montant de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est constituée d’une part d’une indemnité principale, et d’autre part d’indemnités accessoires.

L’indemnité principale est calculée sur la valeur marchande du fonds de commerce, laquelle est déterminée selon les usages de la profession. Différents paramètres sont pris en compte pour estimer cette valeur, et les juges ont admis plusieurs méthodes de calcul pour fixer le montant de l’indemnité, telles que l’évaluation sur le bénéfice annuel moyen, ou celle établie sur le chiffre d’affaires de l’entreprise.

En outre, le montant de cette indemnité s’apprécie en fonction de la disparition du fonds, c’est-à-dire si le refus du renouvellement du bail entraîne une perte de clientèle ou non pour le locataire :
  • Si le fonds disparaît, le bailleur doit verser « une indemnité dite de remplacement », qui doit permettre notamment l’acquisition d’un fonds de valeur identique ; 
  • Si le fonds perdure, le montant de « l’indemnité dite de transfert » est déterminé en fonction de la valeur du droit au bail.
Les indemnités accessoires visent quant à elles à réparer au mieux le préjudice causé, en tenant compte des frais normaux de déménagement et de réinstallation du preneur, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour l’obtention de nouveaux locaux.

Ces frais ne sont toutefois pas pris en compte si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre.

Les recours en cas de litiges sur l’indemnité d’éviction

En cas d’entente par les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, le bailleur doit verser cette dernière dans les quinze jours à compter de la signature de l’accord. Il bénéficie toutefois pendant ce délai d’un droit de repentir, qui lui permet de revenir sur sa décision, et de consentir au renouvellement du bail commercial. 

En cas de non-paiement de la somme convenue, le locataire doit adresser un commandement de payer par acte extrajudiciaire, et le propriétaire des locaux dispose alors d’un délai de 3 mois pour s’exécuter. 
L’indemnité est soit directement versée au locataire, soit mise sous séquestre jusqu’à la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie. 

Enfin, si le litige persiste, ou s’il existe un désaccord entre les parties sur le montant de l’indemnité, le versement de l’indemnité d'éviction peut être prononcé par le juge du Tribunal judiciaire. 
Il est toutefois obligatoire pour le demandeur de réaliser des tentatives de règlement amiable avant tout recours contentieux, sinon celui-ci sera déclaré irrecevable.

Le délai de prescription de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction est de deux ans, à compter du jour où le bailleur lui signifie son refus.
 
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