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Location saisonnière aux Sables-d’Olonne : quelles obligations pour le propriétaire ?

Location saisonnière aux Sables-d’Olonne : quelles obligations pour le propriétaire ?

Publié le : 21/08/2026 21 août août 08 2026
Rédaction

La location saisonnière connaît un succès important aux Sables-d’Olonne, destination touristique particulièrement prisée du littoral vendéen.

Louer un appartement ou une maison à une clientèle de passage ne s’improvise pourtant pas. Cette activité est soumise à un cadre juridique de plus en plus précis, auquel s’ajoute une réglementation locale spécifique.

Le propriétaire doit notamment respecter des obligations relatives à la déclaration de son activité, au changement d’usage du logement, à sa sécurité, aux règles de copropriété et aux relations avec les locataires.

Maître Cirier, avocat au barreau de La Roche-sur-Yon, dont le cabinet est implanté aux Sables-d’Olonne, à La Roche-sur-Yon et à Challans, fait le point sur les principales règles applicables.
 
  1. Quelles sont les obligations administratives du propriétaire ?

La location saisonnière relève, en principe, du régime des meublés de tourisme défini par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Il s’agit d’un logement meublé loué à l’usage exclusif d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour une courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois.

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Ce numéro doit figurer sur les annonces de location, qu’elles soient diffusées directement par le propriétaire ou par l’intermédiaire d’une plateforme telle qu’Airbnb ou Booking.

Aux Sables-d’Olonne, une réglementation locale spécifique s’ajoute à cette obligation d’enregistrement.

Lorsque le logement constitue la résidence principale du propriétaire, sa location en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par année civile.

Lorsque le logement constitue une résidence secondaire ou un autre local à usage d’habitation destiné à être exploité en meublé de tourisme, le propriétaire doit également obtenir, avant sa mise en location, une autorisation de changement d’usage.

La réglementation mise en place par Les Sables-d’Olonne Agglomération prévoit des plafonds d’autorisations selon les secteurs géographiques.

Il est donc indispensable de vérifier, avant toute mise en location, si le bien peut effectivement bénéficier d’une autorisation.

Le non-respect des obligations de déclaration, d’enregistrement, de changement d’usage ou des limites de durée de location expose le propriétaire aux sanctions prévues par le Code du tourisme et le Code de la construction et de l’habitation.

Le propriétaire doit également déclarer le début de son activité de location meublée auprès du guichet des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET.

La taxe de séjour doit enfin être collectée et reversée selon les modalités applicables, sous réserve des cas dans lesquels cette formalité est directement prise en charge par la plateforme de réservation.
 
  1. Quelles règles respecter concernant le logement et le contrat ?

Le propriétaire doit délivrer un logement conforme à ce qui a été convenu avec le locataire et présentant les conditions nécessaires à une occupation normale et sûre.

Même si la location saisonnière n’est pas soumise au régime des baux constituant la résidence principale du locataire prévu par la loi du 6 juillet 1989, le bailleur demeure tenu, en application du Code civil, de délivrer le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en assurer la jouissance paisible.

Il doit également respecter les obligations de sécurité applicables au logement. Celui-ci doit notamment être équipé d’un détecteur avertisseur autonome de fumée.

Une attention particulière doit aussi être portée aux exigences de performance énergétique. La loi du 19 novembre 2024 a progressivement étendu certaines obligations relatives au diagnostic de performance énergétique aux meublés de tourisme, notamment lorsqu’une autorisation de changement d’usage est nécessaire.

Le contrat de location saisonnière doit être établi par écrit. Il doit notamment préciser le prix demandé et comporter un état descriptif des lieux.

Il est également recommandé d’y faire figurer de manière précise :
 
  • Les caractéristiques et équipements du logement ;
  • Les dates et la durée de la location ;
  • Les modalités de paiement ;
  • Le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution ;
  • Les conditions d’annulation ;
  • Les horaires d’arrivée et de départ ;
  • Les règles relatives au ménage, aux animaux et à l’usage des lieux.

Il est fortement conseillé d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie ainsi qu’un inventaire précis du mobilier et des équipements.

Ces documents facilitent considérablement la preuve en cas de contestation sur des dégradations ou sur la restitution du dépôt de garantie.
 

3. Quelles précautions prendre lorsque le logement est en copropriété ?


Lorsqu’un logement est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire doit vérifier le règlement de copropriété avant toute mise en location touristique.

Certaines clauses peuvent faire obstacle à cette activité, notamment lorsqu’elles imposent une destination exclusivement résidentielle incompatible avec l’exploitation habituelle d’un meublé de tourisme.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite dans l’immeuble.

La loi permet également, sous certaines conditions, de modifier un règlement de copropriété existant à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale de leur occupant.

Le copropriétaire dont le lot fait l’objet d’une déclaration en meublé de tourisme doit également en informer le syndic.

Celui-ci doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d’information relatif à l’activité de location de meublés de tourisme au sein de la copropriété.

Même lorsqu’aucune clause du règlement ne prohibe la location, son exercice ne doit pas occasionner de troubles anormaux de voisinage.
Des nuisances sonores répétées, des dégradations des parties communes ou des comportements récurrents incompatibles avec la tranquillité de l’immeuble peuvent conduire le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires concernés à engager une action en justice.
 
  1. Attention à conserver le caractère touristique de la location

Un meublé de tourisme est destiné à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Un même client ne peut ainsi occuper le logement pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d’une même année civile.

Il convient d’être particulièrement vigilant lorsque plusieurs contrats successifs sont conclus avec le même occupant ou lorsque les circonstances montrent que celui-ci utilise en réalité les lieux comme son domicile.

La qualification donnée au contrat par les parties ne suffit pas à déterminer le régime juridique applicable. Si les conditions réelles d’occupation révèlent que le logement constitue en réalité la résidence principale du locataire, la qualification de location saisonnière peut être remise en cause.

Le propriétaire pourrait alors se voir opposer les règles protectrices applicables aux baux d’habitation, notamment en matière de durée du bail, de congé et de restitution des lieux.
 
  1. Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

La location saisonnière aux Sables-d’Olonne reste une activité attractive, mais son cadre juridique s’est considérablement renforcé ces dernières années.

La réglementation nationale se combine avec les règles locales relatives au changement d’usage, les dispositions du règlement de copropriété et les règles propres aux relations contractuelles avec le locataire.

Une vérification préalable permet d’éviter qu’un projet de location ne soit engagé alors que le logement ne peut pas être légalement exploité sous cette forme.
Si vous souhaitez mettre un bien en location saisonnière aux Sables-d’Olonne ou si vous êtes confronté à une difficulté liée à votre activité de bailleur, Maître Cirier vous accompagne aux Sables-d’Olonne, à La Roche-sur-Yon, à Challans et dans toute la Vendée pour sécuriser votre projet, prévenir les risques de contentieux et défendre vos intérêts.
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