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Liquidation judiciaire : le devenir du bail commercial

Liquidation judiciaire : le devenir du bail commercial

Publié le : 16/02/2024 16 février févr. 02 2024
Rédaction

Le principe, en cas d’ouverture d’une procédure collective, est celui de la continuation des contrats en cours. Aussi, la procédure de liquidation judiciaire n’emporte pas résiliation automatique du bail commercial. Toute clause du bail commercial prévoyant que l’ouverture d’une liquidation judiciaire emportera résiliation de plein droit du bail est inopérante.

Le contrat doit être poursuivi dans les mêmes conditions, impliquant le paiement des loyers, le respect de destination des locaux, mais également l’exécution des obligations pesant sur le bailleur. Pour autant, le principe de continuation des contrats en cours ne s’oppose pas à une cession ou à une résiliation du bail commercial sous conditions.

 

La cession du bail commercial


Le bail commercial peut être cédé dans le cadre d’un plan de cession totale ou partielle de l’activité du locataire. Le but de cette opération étant de favoriser la poursuite de l’activité, notamment pour maintenir des emplois. Cet objectif explique qu’en pareille situation, les clauses restrictives, à l’image de la clause imposant l’agrément préalable du bailleur, sont réputées non écrites.

Au contraire, si le bail commercial fait l’objet d’une cession isolée, les règles édictées par le contrat de bail trouvent à s’appliquer, en ce compris la clause d’agrément préalable, offrant la possibilité au bailleur de donner, ou pas, son accord pour la cession envisagée.

Par ailleurs, la cession doit respecter le droit de préemption de la commune lorsque le local objet du bail commercial se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce. Dans ce cas, le vendeur doit faire une déclaration à la commune afin que celle-ci ait la possibilité d’acheter le fonds de commerce et de reprendre le bail commercial en priorité afin de le revendre à un commerçant ou un artisan.

 

La résiliation du bail commercial


La liquidation judiciaire emportant dessaisissement du débiteur, l’initiative de résilier le bail du local dans lequel l’activité de l’entreprise en difficulté est exercée revient au liquidateur. Il peut notamment prendre cette décision lorsque l’entreprise ne dispose plus de fonds suffisant pour s’acquitter du loyer.  

Cette décision peut être prise à tout moment par le liquidateur après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Le bail est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail lorsque, postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, des loyers et charges sont restés en souffrance, le locataire n’exécute pas ses autres obligations ou le liquidateur ne s’est pas prononcé sur la poursuite du bail malgré la mise en demeure du bailleur. Pour ce faire, il doit faire la demande au tribunal judiciaire au moins trois mois après l’ouverture de la procédure collective.
 
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