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Qu’est-ce qu’une servitude ?

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Publié le : 28/02/2022 28 février févr. 02 2022
Rédaction

Une servitude est une charge subie par le propriétaire d'un bien immobilier (fonds servant), au profit d'un autre propriétaire d’un immeuble (fonds dominant). En cas de cession immobilière, le vendeur est tenu de déclarer les servitudes rattachées à son fonds, sous peine d’être condamné à verser une indemnité à l’acquéreur, ou même s’exposer à ce que la vente soit annulée. Il existe différentes catégories de servitudes, réparties à travers différents textes (Code civil, Code de l’urbanisme, Code de l’environnement…) ; il est donc nécessaire d’en comprendre les principaux contours, avant d’acheter ou de vendre son bien immobilier.

Les caractères d’une servitude

Une servitude est un droit réel immobilier, qui s’applique uniquement sur des biens immobiliers par nature (maison, appartement, terrain…), et s’impose aux différents propriétaires successifs du fonds dominant, puisqu’elle en est indissociable. Par ailleurs, étant un accessoire du fonds auquel elle est rattachée, elle ne peut ainsi pas être transmise, saisie, cédée, ou hypothéquée de manière indépendante.

Par principe, une servitude est perpétuelle (sans limite de durée), ainsi qu’indivisible, c’est-à-dire qu’elle profite à tous les propriétaires du fonds dominant.

Le propriétaire du fonds assujetti ne peut pas contester une servitude, ni en diminuer ses effets, sauf exception. Le propriétaire du fonds dominant peut alors réaliser tous les ouvrages nécessaires à l’utilisation de la servitude dont il bénéficie, mais il doit veiller à ne pas en abuser, sous peine d’être condamné à verser des dommages et intérêts aux personnes lésées.

A titre d’exemple, dans le cadre d’une servitude de passage, le propriétaire du fonds dominant peut réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer l’accès à sa propriété, à condition de leur verser une indemnité proportionnée au dommage qu'ils subissent. 
Cela peut aussi être le cas d’une construction sur un fonds situé en amont d’une rivière, qui empêche l’écoulement des eaux, et donc l’irrigation des terrains agricoles situés en aval.

Il est à préciser qu’il existe plusieurs formes de servitudes, avec :
  • Les servitudes apparentes, visibles grâce à un ouvrage extérieur, et les servitudes non apparentes, qui sont occultes, invisibles comme l’interdiction de construire sur un fonds, de bâtir à une hauteur déterminée... 
  • Les servitudes continues, par exemple les égouts ou les conduites d’eaux, et les servitudes discontinues telles que les servitudes de passage ou de puisage ; celles-ci se distinguent sur la nécessité d’une intervention humaine (« la main de l’homme ») ou non pour en assurer leur usage. 

L’établissement d’une servitude

Le Code civil distingue trois grandes catégories de servitudes, avec des dispositions spécifiques pour chacune d’elles : 
  • Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux, comme le bornage et l’écoulement des eaux ; 
  • Les servitudes légales, créées par loi avec pour objet une utilité publique, ou une utilité pour les particuliers, avec les servitudes de mitoyenneté, ou de passage ;
  • Les servitudes peuvent enfin être établies par le fait de l’homme, c’est-à-dire que les propriétaires de plusieurs fonds distincts peuvent établir une servitude, sous réserve qu’elle ne soit pas non contraire à l’ordre public. En revanche, toutes les servitudes conventionnelles sont obligatoirement établies par acte notarié, et tous les cocontractants doivent donner leur accord pour les modifier.

La fin d’une servitude

En dehors des cas prévus par la loi, une servitude peut s’éteindre selon quatre situations :
  • L’impossibilité absolue de l’exercer : par exemple le droit de passage sur un pont détruit à la suite d’une inondation. En revanche, la servitude n’est que suspendue si la contrainte n’est que temporaire ;
  • La perte du fonds : il existe deux hypothèses, soit la disparition d’un des deux fonds, soit la confusion des fonds c’est-à-dire que le fonds servant et le fonds dominant appartiennent désormais au même propriétaire ;
  • La renonciation à la servitude : il est nécessaire de recueillir le consentement express et non équivoque du propriétaire du fonds dominant ;
  • Le non-usage trentenaire : par principe, la servitude s’éteint définitivement si elle n’est pas exercée pendant trente ans, sauf pour les servitudes avec un intérêt général et d'ordre public, ainsi que pour les servitudes naturelles.
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