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Vices cachés après l’achat d’un bien en Vendée : quels recours ?

Vices cachés après l’achat d’un bien en Vendée : quels recours ?

Publié le : 27/11/2025 27 novembre nov. 11 2025
Rédaction

Un mur qui fissure, une toiture qui fuit, une installation électrique défaillante… Après l’achat, certains acquéreurs découvrent des défauts que le vendeur n’avait pas mentionnés. En Vendée comme ailleurs, ces « vices cachés » peuvent justifier une action en justice pour obtenir réparation ou annulation de la vente.

Maître Cirier, avocat dont le cabinet est implanté sur trois sites (LES SABLES-D'OLONNE, LA ROCHE-SUR-YON et CHALLANS), fait le point sur les règles applicables.
 

Actionner la garantie des vices cachés du vendeur


Les articles 1641 à 1649 du Code civil offrent un recours à l’acheteur victime d’un vice caché affectant l’objet de la vente. Cette garantie permet à l’acheteur :
 
  • De conserver le bien en se faisant restituer une partie du prix ;
 
  • De rendre le bien au vendeur et récupérer l’intégralité du prix.

Néanmoins, cette garantie suppose la réunion de plusieurs conditions avant d’être mise en œuvre, en imposant que le vice :
 
  • Soit préexistant lors de la vente ;
 
  • Soit occulte ;
 
  • Rende la chose impropre à son usage.

Ainsi, le vice doit affecter l’usage que l’acheteur peut faire du bien.

Par exemple, un défaut affectant la toiture d’une maison a pu être caractérisé comme un vice caché en ce qu’il diminuait grandement l’usage d’habitation de l’immeuble (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-15.503).

Si l’acte de vente est assorti d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés, le vendeur ne sera pas tenu des vices… sauf s’il est démontré qu’il avait connaissance des défauts du bien vendu.

Naturellement, c’est sur l’acheteur que pèse la charge de la preuve. C’est donc à lui de démontrer que le bien est affecté d’un vice caché rendant l’usage du bien impropre à sa destination.

À cet effet, l’acheteur peut produire des constats de commissaire de justice (anciennement huissiers) ou recueillir des témoignages.

Toutefois, en pratique, des mesures d’expertise s’avèrent souvent nécessaires pour démontrer l’ampleur du vice, mais également pour déterminer si celui-ci est postérieur ou antérieur à la vente.

Dans ce cas, il est possible de diligenter des expertises privées, complétées, en cas de litige, par une expertise judiciaire. L’expertise judiciaire, confiée à un expert indépendant, aboutit à un rapport détaillé sur la nature et la portée du vice.

L’expertise judiciaire est généralement privilégiée afin de disposer d’un avis impartial sur la situation.

En tout état de cause, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir contre le vendeur.
 

L’action fondée sur les vices du consentement


L’acheteur peut également agir sur le terrain des vices du consentement, à savoir :
 
  • L’erreur ;
 
  • Le dol ;
 
  • La violence.

Concrètement, la caractérisation d’un vice du consentement permet d’obtenir la nullité de l’acte et, in fine, le remboursement du prix versé au vendeur.

L’erreur consiste en une mauvaise appréciation du bien par l’acheteur. Elle doit être excusable et porter sur les qualités essentielles du bien.

Le dol nécessite de caractériser des manœuvres frauduleuses de la part du vendeur, celui-ci ayant sciemment dissimulé certains défauts afin d’amener l’acheteur à contracter.

Enfin, la violence suppose la démonstration de menaces ou de pressions exercées sur l’acheteur pour le contraindre à acquérir le bien.

L’acquéreur pourra engager une action dans un délai de cinq ans à compter de la découverte de l’erreur ou du dol, soit à partir de la cessation de la violence.


Si vous souhaitez engager la responsabilité de votre vendeur, votre avocat expérimenté aux Sables-d’Olonne et à La Roche-sur-Yon vous accompagne dans toute la Vendée.

Contactez-le dès maintenant pour faire le point sur vos droits et les moyens de les faire valoir.
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